18.06.2024
Uanset om det er første gang, du skal underskrive en lejekontrakt, eller om du har prøvet det før, er det altid spændende at vende et nyt blad og starte på et nyt kapitel i livet. Inden du underskriver din lejekontrakt, er der dog nogle vigtige aspekter, du bør gøre dig bekendt med. Der er nemlig visse regler forbundet med et lejemål, som vil være irriterende først at lære, efterhånden som du bryder dem.
Særligt når det kommer til det økonomiske aspekt, er det rart at være godt oplyst, så du ikke en dag står og ikke ved, hvad du har skrevet under på. I dette indlæg gør vi dig klogere på alt, hvad du skal vide om depositum og forudbetalt leje. Det er nemlig to aspekter, der er med til at sikre både lejers og udlejers rettigheder, og som kan være med til at sikre en tryghed, når lejekontrakten underskrives.
Hvad dækker depositum og forudbetalt leje over?
Både depositum og forudbetalt leje er penge, der bliver betalt ved lejemålets begyndelse, men faktisk har begreberne ikke nødvendigvis noget med hinanden at gøre. Men lad os for overblikkets skyld skille depositum fra forudbetalt leje og forklare begreberne et ad gangen.
Hvad er depositum?
Et depositum er overordnet set en udlejers garanti for, at lejemålet kan præsenteres for en ny lejer i nogenlunde samme stand hver gang. Det betyder, at den stand, som du har modtaget dit lejemål i, også er den stand, den nye lejer skal opleve. Et depositum består som regel af tre måneders husleje ekskl. forbrug, men kan variere fra udlejer til udlejer eller boligforening til boligforening. Ifølge lejeloven må depositummet dog maks. udgøre tre måneders husleje
Depositummet bruges til at dække eventuelle udgifter, som udlejer måtte have ved lejers fraflytning. Udgifterne går til at udføre den normalistandsættelse, som lejekontrakten foreskriver, og vil typisk indebære almindelig maling, herunder reparation af huller i vægge, tapetsering og hvidtning. Derudover kan der være udgifter forbundet med slibning og lakering af gulve.
Både depositum og forudbetalt husleje skal betales, inden lejeperioden påbegyndes. Sker dette ikke, kan udlejeren være berettiget til at ophæve lejeforholdet.
Hvad er forudbetalt leje?
Sammen med depositum følger ofte forudbetalt leje. I mange lejeboliger er der et opsigelseskrav på minimum en måned, men ofte op til tre. Når du betaler forudbetalt leje, er det en sikkerhed for, at udlejer har en indtægt i løbet af opsigelsesperioden.
Når du opsiger din lejekontrakt, melder du også, hvornår du senest er fraflyttet lejemålet. På den måde bliver den forudbetalte leje brugt på enten at betale huslejen i opsigelsesperioden eller tilbagebetales ved fraflytning, såfremt det er lykkedes at finde en ny lejer inden for perioden.
Stiger huslejen, mens du bor i lejemålet, kan du blive opkrævet merbetaling, så depositum og forudbetalt leje til enhver tid udgør det antal måneders husleje, som lejekontrakten foreskriver. Betaler du for eksempel 5.000 kr. i ren husleje, men denne stiger til 5.200 kr., vil du med et depositum og forudbetalt leje på tre måneder skulle betale 1.200 kr. I praksis vil det som regel foregå i rater og altså ikke på én gang. Sker det modsatte, og huslejen falder, vil du have penge til gode hos din udlejer.
Det er dog værd at bemærke, at hverken depositum eller forudbetalt leje er et lovkrav. Det er en garanti for, at udlejer får sine penge og ikke selv skal afholde udgifter i forbindelse med lejemålet, men også at lejer ikke står i en ærgerlig situation, hvor der ikke er råd til at betale for de kontraktlige forpligtelser. Men selvom det ikke er et krav at opkræve depositum eller forudbetalt leje, skal der dog i lejekontrakten skrives, hvad der måtte have været af opkrævning ved indflytning, og hvor mange måneders husleje opkrævningen består af – også selvom det er 0.
Forudbetalt leje sker som regel i forbindelse med betaling af første måneds husleje, så der er styr på det økonomiske aspekt allerede ved lejeforholdets påbegyndelse.
Depositum og forudbetalt leje er øremærket særlige udgifter
Både depositum og forudbetalt leje er en udlejers garanti for, at udgifter efter endt lejeperiode afholdes af lejer. Udgifterne er som nævnt herover til at betale for normalistandsættelse og til at betale for husleje i løbet af opsigelsesperioden. Derudover kan depositummet også bruges til at erstatte ødelagt inventar eller til at betale for manglende husleje eller manglende betaling for forbrug. Du skal dog være opmærksom på, at disse betalinger først kan modregnes ved fraflytning. Indtil da kan depositummet ikke røres.
Så længe lejer bor i lejemålet, er udlejer altså ikke berettiget til at finde pengene i hverken depositum eller den forudbetalte leje.
Med den nye lejelov fra 2015 ændrede loven ordlyd, så depositum kun kan bruges til normalistandsættelse og ikke må betale for nyistandsættelse. Dette skete for at sikre lejeres rettigheder mod urimelige istandsættelseskrav.
Hvornår skal depositum og forudbetalt leje tilbagebetales?
Der er faktisk ikke en egentlig tidsfrist i lejeloven, der specificerer, hvornår depositum og forudbetalt leje skal betales tilbage til lejer, men i teorien kommer depositum som regel efter normalistandsættelsen – og forudbetalt leje efter opsigelsesperioden. Disse vil dog ofte falde sammen, da istandsættelsen ikke kan foregå, før lejemålet er fraflyttet.
Vær i øvrigt opmærksom på, at udlejer har pligt til at lave et fraflytningssyn senest 14 dage efter, lejer har forladt lejemålet. Her udarbejdes der en flytterapport, der overskueliggør, hvad der skal afholdes udgifter til, herunder normalistandsættelse med maling og eventuelt slibning af gulv. Foretages der ikke et fraflytningssyn inden for tidsfristen, kan udlejer ikke opretholde et krav om istandsættelse og må i stedet tilbagebetale depositummets fulde beløb til den fraflyttede lejer.
Særlige regler
Afhængig af hvor man bor, kan der være særlige regler, når det kommer til depositum og forudbetalt leje. For den forudbetalte leje gælder det, at udlejer har såkaldt genudlejningspligt. Denne pligt indebærer, at udlejer forpligter sig til aktivt at forsøge at finde en ny lejer, hvis den nuværende ikke ønsker at bo i lejemålet lejeperioden ud.
Lykkes det, må udlejer ikke opkræve husleje to gange og skal i stedet udbetale den forudbetalte leje til den fraflyttende lejer.
Er der tale om en almen udlejningsbolig, er depositummet, som en udlejer opkræver til normalistandsættelse, afhængigt af, hvem lejekontrakten påskriver at have den indvendige vedligeholdelsespligt. Er det lejeren, der skal stå for at afholde udgifterne til normalistandsættelse, forpligter udlejer sig til løbende at overtage den indvendige vedligeholdelse.
I løbet af otte år og fire måneders beboelse vil alle økonomiske forpligtelser til indvendig normalistandsættelse være overgået til udlejer, og depositummet vil som udgangspunkt blive udbetalt fuldt ud ved lejeperiodens ophør. Otte år og fire måneder svarer nemlig til en gradvis overtagelse af pligterne på en procent om måneden. Ophører lejemålet tidligere end dette, vil der blot blive fratrukket et beløb, der svarer til antal måneder i procent. Bliver lejemålet fraflyttet efter for eksempel to år, vil den procentvise fratrækning af udgifter til istandsættelse være 24.
FAQ – ofte stillede spørgsmål
Er depositum et vilkårligt beløb?
Nej, det er det ikke. Både depositum og forudbetalt leje tager udgangspunkt i, hvad den reelle husleje er, det vil sige huslejen uden eventuelt forbrug. Det er vigtigt at læse lejekontrakten igennem, så du er sikker på, at beløbene stemmer overens.
Er der forskel på depositum og forudbetalt leje?
Ja, for mens depositum er en form for forsikring for, at der er likvider til udbedring af skader og til at afholde udgifter til normalistandsættelse, er forudbetalt leje en betaling, der træder i kraft, når lejemålet opsiges. På den måde er der nemlig sikkerhed for, at der bliver betalt husleje i opsigelsesperioden.
Hvordan kan man sikre at få sit depositum igen?
Der er desværre et utal af sager, hvor der har været stridigheder mellem udlejer og lejer om, hvem der har pligten til at erstatte skader på inventar. Foruden det, der må betragtes som almindeligt brug og slid på et lejemål, er det vigtigt at dokumentere eventuelle mangler ved indflytning. Derfor skal du i løbet af lejeperiodens første 14 dage udarbejde en mangelliste, hvor du gennemgår lejemålets inventar og udstyr.
Er der en stikkontakt, der ikke virker ved indflytning, eller er en flise gået i stykker på badeværelset? Skriv det på din liste, og send den til udlejer, så du ikke hæfter for udgifterne ved fraflytning. Det er også en god idé at styrke din dokumentation med billeder. Det er den bedste måde at sikre, at dit depositum slår til, når du opsiger dit lejemål.
Kan forudbetalt leje bruges til andet end husleje?
Nej, en udlejer er ikke berettiget til at bruge den forudbetalte leje på andet end husleje ved lejeforholdets ophør. Er der skader, som depositummet ikke kan dække, men som står for lejers regning, må der en forhandling til. Kan der ikke indgås forlig her, kan sagen gå videre til kommunens beboerklagenævn og huslejeklagenævn. Det er dog vigtigt, at sagen forsøges løst mellem de stridende parter, inden sagen når så vidt.
Skal depositum og forudbetalt leje skrives ind i lejekontrakten?
Ja, det er et lovkrav, at alle opkrævninger før lejeperiodens begyndelse er skrevet ind i lejekontrakten. Det er nemlig en garanti for, at der ikke opstår tvivlsspørgsmål om økonomiske aspekter efter lejeperiodens afslutning.
