Hvad er grundskyld?

10.04.2025#Personlig økonomi

I Danmark betaler man som boligejer to forskellige typer boligskat, nemlig ejendomsværdiskat og grundskyld. Ejendomsværdiskat er en skat, du betaler til staten, og den tager udgangspunkt i værdien for hele den ejendom, du har ejerskab over. Grundskyld er på den anden side en skat, du betaler til den kommune, du bor i, for jorden eller grunden, du har ejerskab over.

Som udgangspunkt beregnes satsen for grundskyld ud fra den værdi, grunden har uden bebyggelse. Men når grundskylden regnes ud, er det en vurdering af, hvor stort potentiale grunden har for værdi. For eksempel vil en grund med erhvervspotentiale kunne beskattes højere end en grund, der ikke bliver vurderet til at kunne bygge højere på.

Vil du vide mere og have endnu flere pointer om grundskyld, bør du læse videre i dette blogindlæg, hvor vi blandt andet præsenterer dig for, hvad indefrysning af grundskyld er, samt fordele og ulemper ved at betale den.

Sådan beregnes din grundskyld

Udgangspunktet for din grundskyld er som nævnt vurderingen af din grund uden bebyggelse. Dette kaldes også den offentlige ejendomsvurdering, som foretages af Vurderingsstyrelsen. Når vurderingen er foretaget, er det, man er kommet frem til, grundværdien. Og det er dén, der ligger til grund for beskatningen af din grund – men det er ikke hele grundværdiens beløb, der bliver beskattet. Først bliver der trukket 20 % fra, ligesom du kender det fra moms, og det er de resterende 80 %, som grundskylden bliver beregnet ud fra.

Når Vurderingsstyrelsen har din grundværdi og har trukket 20 % fra, skal du betale en promillesats af beskatningsgrundlaget. Hvad denne promille er afhænger af den kommune, du bor i. Fra 2024 har den gennemsnitligt ligget på 7,4 (0,74 %), hvor den tidligere lå på 27 (2,7 %).

Men lad os tage et eksempel for at illustrere, hvordan beregningen kan se ud. Lad os tage Billund Kommune, som har en grundskyldpromille på lidt under landsgennemsnittet. Her ligger promillen på 7,2 (0,72 %). Lad os sige, at din grund har fået en offentlig ejendomsvurdering på 1.000.000 kr. Her hedder regnestykket:

1.000.000 kr.-20 % = 800.000 kr.

Beskatningsgrundlaget er altså 800.000 kr. Nu kan grundskylden i Billund Kommune udregnes:

800.000 kr.x0,72 % = 5.760 kr.

Den årlige grundskyld for en grund til 1.000.000 kr. i Billund vil altså ligge på 5.760 kr.

Hvad er indefrosset grundskyld?

Der har i årenes løb været flere reformer i beregning af boligskatten. Tilbage i 2013 kom det nemlig frem, at op mod 75 % af de danske boliger var blevet vurderet forkert i forhold til deres reelle værdi. Fra politisk hold blev det derfor besluttet, at der skulle nye vurderinger til, som trådte i kraft i 2024.

Det har for nogle boligejere betydet kraftige stigninger i vurderingen af deres grunde og således også en kraftig stigning i grundskylden. Mellem 2018 og 2023 blev der dog indført en såkaldt indefrysningsordning, der betød, at boligejere ikke skulle betale for de stigninger, som nye vurderinger medførte, men i stedet kunne låne pengene, så stigningen i grundskyld først skal betales, når boligen bliver solgt.

Ordningen blev indført for at beskytte boligejere mod store stigninger, og alle blev således automatisk tilmeldt lånet. Havde man mulighed for løbende at betale stigningerne, kunne man fravælge ordningen og i stedet blot betale stigningerne af.

I perioden 2018-2023 var indefrysningsordningen rentefri, men lån optaget fra 2024 og frem bliver tilskrevet en rentesats. Ønskede man at framelde lånet, kunne man gøre det frem til udgangen af 2024 på sin forskudsopgørelse. Fra 2024 optages lånet nemlig ikke længere hos kommunen, men er i stedet flyttet til skatteforvaltningen, og lånet er således statsligt.

Fordele og ulemper ved at betale indefrosset grundskyld

Selvom indefrysningsordningen blev lavet med tanke på at beskytte boligejere mod pludseligt store stigninger i grundskylden, er det ikke sikkert, det altid giver mening at benytte sig af muligheden for ikke at betale løbende. Lad os derfor se nærmere på nogle af de fordele og ulemper, der er ved at betale/ikke betale indefrosset grundskyld.

Fordele:

Ingen renter: Betaler du løbende stigningerne i grundskylden i stedet for at benytte indefrysningsordningen, slipper du for at betale de renter, der fra januar 2025 blev en del af ordningen.
Flere penge mellem hænderne: Vælger du ikke at betale stigningerne løbende, kan det betyde, at dine penge i det daglige rækker lidt længere. Det kan være en fordel, hvis din økonomi er stram.
Du tvinges ikke til at betale: Benytter du dig af ordningen, kan du lade lånet løbe, indtil du vælger at sælge din bolig.
Frivillig betaling: Hvis du ikke vil stå med for stor en gæld i en salgssituation, kan det give god mening løbende at betale stigninger i din grundskyld – særligt hvis du har pengene til det.

Ulemper:

Renteudgifter: Fra 2025 bliver der fremadrettet tilskrevet renter til grundskyldens stigning, hvis du vælger at indefryse den. Gør du det, kommer du altså samlet til at betale mere, end hvis du betaler løbende.
Forringet udbytte: Når din bolig skal sælges, skal lånet betales tilbage. Du får således et dårligere udbytte, da der ganske enkelt er flere udgifter at forholde dig til.
Usikre politiske forhold: Skiftende regeringer har det med at ændre på vilkårene i ejendomsbeskatning og -vurdering. Det ser vi for eksempel med rentetiltaget, som har ændret sig fra 2018-2023 og frem til nu. Renten på lånet reguleres fra år til år, og det betyder, at din gæld kan risikere ikke bare at stige eksponentielt, men faktisk også være progressiv. Har du derfor råd til det, kan det godt give mening løbende at betale stigningerne.
Dyrere gæld: Renterne på indefrysningsordningen er ikke nødvendigvis den dyreste gældspost, du har. I det lange løb kan det for nogle godt betale sig at fryse grundskylden i et år ad gangen, så pengene i stedet kan bruges til at betale andre lån af, hvor renten er højere.

Lån til betaling af stigning i grundskyld

Du skal ikke tvinges til at benytte dig af muligheden for indefrysningslånet. Du kan altid afmelde dig, selvom du har været tilmeldt, så du nogle år faktisk betaler stigningerne i grundskyld. Ønsker du derfor at betale af på din indefrosne grundskyld eller ønsker at betale af på stigningerne nu og her, kan det i nogle tilfælde betale sig at optage et lån i en bank, som du i stedet kan betale af på.

Her er det dog vigtigt, at du gør dig nogle overvejelser, så du ikke ender med at optage et dyrere lån ét sted for at betale for et lån et andet. Du bør derfor gøre dig disse overvejelser:

Samlede renteomkostninger: Inden du optager et lån, bør du undersøge, om bankens renter er lavere end de renter, der fra 2025 pålægges stigninger i grundskyld. Er de ikke det, kommer du til at betale mere for dit banklån, end du ville have gjort ved at låne penge af staten.
Samlet gældsbelastning: Uanset hvilket lån du optager, er det vigtigt, at du overvejer, hvordan lånet påvirker din privatøkonomi. Det er nemlig vigtigt, at du kan afdrage med det aftalte beløb, men det er også vigtigt, at din hverdag hænger sammen.

For nogle boligejere kan det være en fordel at betale grundskylden løbende for at undgå renter, der akkumulerer, og som sammen med resten af gælden skal betales tilbage, når boligen sælges, mens andre foretrækker at udskyde betalingen for at bevare deres økonomiske råderum i det daglige budget.

FAQ – ofte stillede spørgsmål

Hvordan beregnes min grundskyld?

Når vurderingsstyrelsen har foretaget en ejendomsvurdering, er det 80 % af denne ganget med grundskyldspromillen i din kommune, som afgør, hvad du skal betale i grundskyld. Har du eksempelvis en ejendomsvurdering på 1.500.000 kr. og en grundskyldspromille på 8 (0,8 %), vil din grundskyld være 9.600 kr.

Kan jeg frivilligt betale min indefrosne grundskyld af?

Ja, du kan til enhver tid vælge at betale din indefrosne grundskyld. Det kan give rigtig god mening fra januar 2025, hvorfra der tilskrives renter til det lånte beløb. Har du derfor råd til at betale stigningerne, uden at det i praksis går ud over din privatøkonomi, giver det rigtig god mening ikke at benytte dig af indefrysningsordningen.

Hvad sker der med det indefrosne beløb, hvis jeg sælger min bolig?

Det indefrosne beløb er kun et lån, og som alle andre lån skal det betales tilbage. Det skal dog først gøres i forbindelse med boligsalget, hvilket betyder, at du får færre penge mellem hænderne, hvis du har lånt penge af staten til at betale stigningerne i grundskyld, men har haft flere penge frem til boligsalget.

Skal jeg benytte mig af indefrysningsordningen?

Nej, det er ikke noget, du skal. Det er et tilbud fra staten om, at dine faste udgifter som boligejere ikke pludseligt tager et kæmpe spring. Er din økonomi stram, og har du svært ved at se dig kunne betale en uforudset merudgift, kan indefrysningsordningen være en overvejelse værd.

Kan pensionister få særlige ordninger?

Ja, i nogle tilfælde kan pensionister ansøge om særlige ordninger, så grundskylden kan betales under bedre forhold end andre boligejere. Der er dog nogle betingelser, der skal være opfyldt. Vil du vide mere om pensionistlån, kan du gøre det lige her.